Housing research / 2026.09
中国房价研究
从全国到每个区，看价格、政策与购买力。
数据期 2026.08 · 核验 2026.09.18 · 静态快照
全国楼市仍在调整，局部回稳已经出现。
一座城市的均价，解释不了每一套房。
截至本次核验，统计局最新价格数据为 2026 年 8 月。一线城市新房、二手房环比均上涨 0.1%，但二手房同比仍下降 2.7%；70 城中有 62 城二手房环比下降。局部改善与广泛承压同时存在。官方数据 ↗
2026 年 8 月，跌幅收窄
由 8 城上涨或持平计算
2026 年 1 至 8 月累计同比
20 城排名与 5 城分区
价格指数来源：国家统计局 8 月解读；销售面积来源：1 至 8 月房地产市场基本情况。一线城市指北京、上海、广州、深圳；杭州在统计局分类中属于二线。
01 / The price cycle
跌幅在收窄，修复并非直线
2024 年中调整较深，2024 年末一线城市环比改善，2025 年末又转弱，2026 年夏季再度修复。这些观测点说明：一次政策出台后的反弹，尚不足以证明长期趋势反转。
选取 8 个公开观测时点，按实际月份间隔连线，不是逐月序列；点间连线仅引导阅读，不代表中间月份。同比降幅收窄不等于价格回到前期高点。
查看趋势数据与逐期来源
五城对照：新房与二手房的温差
2026 年 8 月，上海、杭州新房同比上涨，五城二手房同比均下降。新房项目结构、品质和供给节奏与存量房不同；仅看新房，容易高估普通业主持有住房的表现。
| 城市 | 新房环比 | 新房同比 | 二手房环比 | 二手房同比 |
|---|---|---|---|---|
| 北京 | -0.20% | -2.30% | -0.10% | -3.50% |
| 上海 | +0.40% | +3.00% | +0.30% | -0.80% |
| 广州 | +0.10% | -1.90% | 0.00% | -3.80% |
| 深圳 | +0.20% | -2.30% | +0.10% | -2.70% |
| 杭州 | +0.20% | +2.20% | -0.20% | -3.50% |
来源：统计局 70 城原表 ↗。上月或上年同月 = 100，涨跌幅 = 指数 − 100。表中“新房”指新建商品住宅。
02 / City atlas
房价前 20 城，集中在哪里？
全国房价行情公开榜单中的前 20 名，按 2026 年 8 月住宅挂牌均价降序排列。覆盖该平台有数据的内地城市，不含港澳台，不是全部住房的成交价格排名。
榜单中有 6 座浙江城市。这里反映的是平台挂牌样本的价格层级，不能据此判断未来收益。
| 排名 / 城市 | 挂牌均价 | 环比 |
|---|---|---|
| 01深圳 | 69,647 | +3.65% |
| 02上海 | 62,654 | +0.12% |
| 03北京 | 54,631 | +0.79% |
| 04广州 | 37,273 | -3.66% |
| 05杭州 | 33,262 | +4.43% |
| 06厦门 | 30,400 | -2.26% |
| 07三亚 | 28,133 | +2.43% |
| 08南京 | 22,989 | -5.04% |
| 09珠海 | 20,168 | +3.57% |
| 10东莞 | 19,212 | +5.86% |
| 11福州 | 18,630 | -2.32% |
| 12天津 | 17,396 | -7.13% |
| 13苏州 | 17,297 | +1.69% |
| 14宁波 | 16,702 | -1.52% |
| 15青岛 | 16,565 | +3.57% |
| 16台州 | 15,159 | -0.99% |
| 17金华 | 15,062 | +1.31% |
| 18温州 | 14,540 | +0.06% |
| 19丽水 | 14,472 | -0.79% |
| 20大理 | 13,762 | +10.12% |
来源：禧泰数据 · 全国房价行情城市榜单 ↗，核验于 2026-09-18。环比是挂牌均价变化，不是质量调整后的房价指数。
03 / Five cities, many markets
进入一座城，再看每个区
五城共展示 65 个区县单元，其中 60 个有已核验的同月价格。所有地图使用同一色阶，深色代表更高的挂牌均价，灰色代表缺少可比数据。
BJ / 2026.08
北京
西城与海淀的高价，并不能代表远郊成交。门头沟当月公开样本只有 13 套，单月均价尤其容易受个别房源影响。平谷仅查到 2026 年 3 至 8 月合并样本，未混入月度着色。
价格来源：全国房价行情 · 北京 ↗。区级均价不是区内所有房屋估值，也不是对某套房的成交报价。
SH / 2026.08
上海
黄浦的挂牌均价约为金山的 8.1 倍，市均价很难代表具体购买预算。崇明仅查到 2026 年 2 至 7 月合并样本，本图保留缺值。
价格来源：全国房价行情 · 上海 ↗。区级均价不是区内所有房屋估值，也不是对某套房的成交报价。
GZ / 2026.08
广州
天河与从化形成明显价差。增城挂牌均价环比 +29.35%，这只是当月新增挂牌样本变化，不能据此认定同一套住房一个月升值近三成。
价格来源：全国房价行情 · 广州 ↗。区级均价不是区内所有房屋估值，也不是对某套房的成交报价。
SZ / 2026.08
深圳
南山和福田构成高价核心，但与其余区域的价格落差很大。底图按行政区口径，大鹏新区在龙岗区地理范围内；公开挂牌数据未单列大鹏，不能用龙岗数值代表其独立市场。深汕特别合作区不在本图范围。
价格来源：全国房价行情 · 深圳 ↗。区级均价不是区内所有房屋估值，也不是对某套房的成交报价。
HZ / 2026.08
杭州
地图覆盖全市 10 区、2 县及 1 个县级市。西湖、滨江与临安存在明显价差；桐庐、淳安、建德没有纳入已核验的同口径月度列表，不用市均价填补。
价格来源：全国房价行情 · 杭州 ↗。区级均价不是区内所有房屋估值，也不是对某套房的成交报价。
04 / Policy transmission
政策先改变约束，再影响价格
把政策分成资格、首付、利息、税费、供给五条路径，才能判断它到底帮到了谁。以下为与房价研究相关的关键节点，不是穷尽所有地方政策的办理清单。
2024.05
降低资金成本，支持存量去化
全国层面取消房贷利率政策下限，并设立 3,000 亿元保障性住房再贷款。政策分别作用于买方融资成本和收购存量住房的资金来源。
研究判断：工具额度不是实际收购金额。收储能否降低库存，要继续看地方收购价格、资金到账、房源区位和运营回报。
查看政策依据 ↗2024.09
首套、二套的全国最低首付下限统一至 15%
全国政策底线不再区分首套、二套，地方可因城施策确定差异化下限。
研究判断：15% 是政策下限，不是所有城市、所有家庭都能获得的银行贷款方案；首付降低也会提高杠杆和月供。
查看政策依据 ↗2024.12
交易税费向改善需求倾斜
自 12 月 1 日起，家庭唯一或第二套住房，面积不超过 140㎡的，契税优惠税率统一为 1%；超过 140㎡的，首套为 1.5%，二套为 2%。
研究判断：税费减少直接降低置换成本，价格影响仍取决于供需与议价；面积、套数和家庭认定需要逐项核对。
查看政策依据 ↗2026.01
个人售房增值税进一步调整
自 1 月 1 日起，个人出售购买不足 2 年的住房按 3% 征收率全额缴纳增值税；满 2 年住房免征。适用对象不含个体工商户中的一般纳税人。
研究判断：这是增值税规则，不代表出售住房的全部税费。持有年限、交易主体与其他税种仍需分别判断。
查看政策依据 ↗五城政策并不相同
北京
生效 2026-08-08非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税年限缩短至连续满 1 年；夫妻双方均缴存公积金的，首套基础最高额度 240 万元、二套 200 万元。
资格放宽与公积金支持同时降低进入门槛，但不直接保证收入增长或房价回升。
政策与适用条件 ↗上海
生效 2026-08-21首套商业房贷最低首付 15%；二套外环内 25%，外环外 15%（含宝山、嘉定全域）。部分外环外新房置换可申请贷款额 1% 的补贴，单套最高 5 万元。
补贴有网签时间、卖旧时间和区域条件，总额 2 亿元，用完即止；政策窗口截至 2027-03-31。不能把补贴视为普遍现金返还。
政策与适用条件 ↗广州
生效 2024-09-30取消居民家庭在全市购买住房的各项限购政策。
解除资格约束后，住房需求仍受就业收入、总价和旧房出售速度约束。不限购不等于贷款不设条件。
政策与适用条件 ↗深圳
生效 2026-04-30符合条件的家庭可在福田、南山、宝安新安街道范围内增购 1 套；持有效深圳经济特区居住证的非户籍家庭可在上述范围购买 1 套。
这是特定区域和身份的政策变化，不能概括为“全市全面取消限购”。公积金额度上浮还需核对家庭条件。
政策与适用条件 ↗杭州
生效 2024-05-09全市范围内购买住房不再审核购房资格，全面取消住房限购。
限购放开主要扩大潜在购买人群；不同板块能否承接需求，仍要回到通勤、产业和新增供应。此条为公开通知的政务转载。
政策与适用条件 ↗政策核验截至 2026-09-18。北京、上海、深圳采用本次检索到的 2026 年相关调整，广州、杭州列出全面取消限购的起始节点。此表未宣称覆盖五城所有后续微调，具体资格、补贴余额及银行审批以办理时官方规则为准。
05 / Beyond the price
房价之外，还要看五个变量
以下是解释市场的观察框架。全国指标用于判断行业环境，购买某一区域的住房仍需要当地数据。
新房与二手房成交量
2026 年 1 至 8 月，新建商品房销售面积同比下降 12.1%，住建部二手房交易网签面积同比增长 10.6%。两种市场表现分化，不能把新房低迷等同于所有交易冻结。两项覆盖口径不同，不据此直接计算市场份额。
国家统计局 / 住建部数据 ↗库存与新增供应
8 月末新建商品房待售面积 75,349 万㎡，同比下降 1.1%；同期房屋新开工面积累计同比下降 24.8%。待售面积不包括所有在建未售房源，也不包含二手挂牌，不能直接当作全市场库存。
库存与开工口径 ↗开发商现金流与交付
1 至 8 月开发企业到位资金同比下降 21.0%，房地产开发投资下降 19.9%。对期房买家，项目交付进度、预售资金监管和现房可选供应，往往比城市均价更直接。
开发资金数据 ↗人口、收入与通勤
研究时同时检查常住人口净变化、家庭可支配收入、岗位分布与通勤时间。人口流入不自动等于高购买力；总人口增长也不意味着每个远郊新区都能吸收新增住房。本页未收集可统一比较的五城分区收入数据，不编造区级房价收入比。
租金与持有成本
用租金检验住房的使用价值，同时扣除空置、维护、税费和资金成本。挂牌售租比不等于实际净回报，更不代表能够以该收益率卖出。
租金能覆盖多少房价？
计算：毛收益率 ≈ 1 ÷ 售租比。平台挂牌房源与租赁房源未必是同一批住房，结果仅用于量级比较；未扣任何费用，也不是买房优于其他资产的证据。使用移动端同一快照，避免混用不同更新时间的数据。
06 / Household arithmetic
把单价还原成现金流
下面是透明假设下的预算演算，不是银行报价，也不是购房建议。只要换一个首付比例或利率，“买得起”的结论就可能变化。
情景 A：500 万元住房，贷款 30 年
假设商业贷款、等额本息、利率全程固定，不含契税、中介费、装修、车位和其他负债。年利率 3.0% 与 3.5% 仅是敏感性测试参数。
| 首付比例 | 首付款 | 贷款本金 | 3.0% 月供 | 3.5% 月供 |
|---|---|---|---|---|
| 15% | 75 万 | 425 万 | 17,918 元 | 19,084 元 |
| 25% | 125 万 | 375 万 | 15,810 元 | 16,839 元 |
| 35% | 175 万 | 325 万 | 13,702 元 | 14,594 元 |
公式：月供 = 本金 × 月利率 ÷ [1 − (1 + 月利率)−360]。15% 首付方案还须符合当地与贷款银行条件。
情景 B：降价对首付款的影响
仍以 500 万元住房为例，若首付 75 万元、初始贷款 425 万元，房价下跌 10% 后，市值变为 450 万元。在暂不计还本和交易费用的情况下，权益只剩 25 万元，相比初始权益减少约 66.7%。低首付降低入场现金，也放大权益波动。
自住：先问生活是否成立
- 通勤、家庭规模与预计居住年限是否匹配？
- 收入下降或失业时，现金储备能覆盖多久？
- 有无同片区近 3 至 6 个月相似房源的真实成交？
- 旧房卖不掉时，置换链条能否继续？
投资：先问回报从哪里来
- 净租金能否覆盖资金与维护成本？
- 房价不涨时，持有逻辑是否仍成立？
- 出售周期、议价空间和税费会吃掉多少收益？
- 是否过度依赖学区、规划或未来政策溢价？
07 / What would change the view
什么证据会改变判断？
基准判断：当前证据支持“局部修复、城市与区域分化”，尚不足以支持全国普涨。官方同比、成交结构与挂牌均价传递的信息不同，应分别跟踪。
更积极的信号：更多城市的二手房价格连续数月企稳，成交增加同时挂牌去化时间缩短，且收入与租金同步改善。只看到豪宅新盘抬升均价，证据仍弱。
更谨慎的信号：成交回升依赖持续降价、租金走弱、存量挂牌堆积，或就业收入预期恶化。供应下降可能改善长期平衡，却不能立即消化已有库存。
以上是观察条件，不是给涨跌预测附上主观概率。全国数据无法替代具体小区、楼龄、楼层和户型的成交比较。
08 / Evidence & methods
口径、来源与可复核数据
- 时间固定。价格地图与最新官方指数统一使用 2026 年 8 月；趋势图采用明示的 8 个观测点。页面为 2026-09-18 研究快照，源站此后更新不自动修改本页。
- 官方指数。国家统计局覆盖 70 个大中城市市辖区，不包括县。新房采用网签数据，二手房结合重点调查、典型调查与实地采价。2026 年起基期轮换至 2025 年，本页展示官方已发布同比，不把不同基期的定基指数直接拼接。调查说明 ↗
- 挂牌排名。全国房价行情公开页面定义其排行榜为上月新增挂牌房源出售单价的算术平均值。样本构成、重复清洗、低成交量与房屋质量差异都会影响结果；本页无法独立审计其底层房源。城市和区县均价不可简单互相平均。平台口径 ↗
- 缺值保留。北京平谷、上海崇明、杭州桐庐/淳安/建德未进入本页同口径月度着色。平谷公开值 17,857 元/㎡对应 2026 年 3 至 8 月，崇明 20,093 元/㎡对应 2 至 7 月，均非本期单月。灰色不表示零价格，也不表示没有住房。平谷原页 ↗崇明原页 ↗
- 地图边界。使用阿里云 DataV.GeoAtlas 公开 GeoJSON，下载后在本地绘制，无远程地图脚本。城市点为近似中心位置；区县形状仅用于统计展示，不用于测绘、导航或边界认定。深圳采用底图的 9 个行政区单元，大鹏未独立拆分。地图数据工具 ↗
- 政策与推断。优先使用政府和央行原文；杭州限购节点采用标注原始发布机构的政务转载。文中的“研究判断”和情景演算是分析，不伪装成来源直接给出的结论。没有样本量或可比收入的地方，不计算精确置信区间、区级房价收入比或预测概率。
下载数据与图表来自同一份本地快照。空价格表示缺失，金额单位为元/㎡；CSV 每条记录含月份和来源；JSON 在根级注明统一月份，各记录保留来源。
主要来源索引
读到最后，值得带走的不是一个全国均价，而是一套核对顺序：同口径趋势 → 城市供需 → 区域与小区成交 → 家庭现金流。